賃借権の多様化

他には、契約の更新拒否や解約における貸主の正当事由を要件とすることを法定化しました。判例では、賃借権の無断譲渡、転貸を根拠とした契約解除を厳正に制限しました。賃借権による妨害排除請求権を許可するといった賃借人保護に十分考慮しています。それとは別に、借地借家の供給をすすめる立場から定期借地権、定期借家権が定められ、賃借権の多様化が進んでいます。

賃借権は、賃貸借契約に則って、賃借人が目的物を利活用して利益を得る権利のことです。賃借権には、賃料や地代といった費用がかかります。目的物が家屋の事例で、家屋の持ち主によってその建物に抵当権が定められ、債務不履行により競売などによって家屋の持ち主が変わっても、賃貸借契約して登記している居住者は、賃借権によって守られ退去させられることはありません。しかし、賃貸借契約に則って家賃の支払いがされている場合に限ります。賃借権には自由譲渡性はなく、例を挙げると、家屋の持ち主に無断で賃借権を無関係の人間に譲渡したり、転貸することはできません。

また、賃借権は財産権に該当するため、契約している賃借人が死亡した場合は、賃借権は相続人へ相続されることになります。もしも、死亡した賃借人が家賃を滞納したりすると、相続人へ家賃の請求ができます。

賃借権について

賃借権とは、賃貸借契約により手に入る借主の権利のことです。借主は契約の枠内で、目的物を活用して利益を得ることができます。しかし、貸主に賃料を払う必要があります。賃借権は民法において債権とされるため、登記をしないと第三者に対して効力がありません。それは、賃貸人に登記をする必要がないからです。例を挙げると、目的物が譲渡されると新たなる所有者は賃借権に縛られません。また、賃貸人の同意なしに賃借権の譲渡、転貸はできません。同意なしに無関係の人間に活用、利益をあげさせた場合は、賃貸人は契約を取り消すことができます。このように、物権と比較して法的有効性は弱くなります。

ところが、不動産の賃借権は生活の柱なので、賃借人の救済を理由として、不動産の賃借権について特段の配慮が規定されています。これは、賃借権の物権化となります。端的に言えば、対抗力について、借地に対してはその上の建物の保存登記、借家に対しては占有の移転によって条件が揃いました。また、譲渡、転貸の同意について、借地に対しては建物買取請求権を持たせ、さらに、裁判所による承諾に代わる譲渡などの許可の制度を作り、借家に対しては造作買取請求権があります。

≪参照サイト≫賃借権とは・・・借地権 無料ドットコム

借地権の種類について

大まかに分類すれば、旧借地法と、平成4年8月に適用された借地借家法があります。旧借地法においては借りた側の権利が強く、土地の返却が難航するなど、地主側に不利な状況がありました。新たな借地借家法において、借り入れる期間を設定した定期借地権もあります。

平成4年8月以前から土地を借りている場合は、旧借地法を適用します。契約期限は決まっていますが、更新することで長期に亘って借りることが可能です。木造では、存続期間は30年(最低20年)で、更新後の期間は20年となっています。鉄骨造、鉄筋コンクリートは60年(最低30年)で、更新後の期間は30年となっています

平成4年8月以降に借りた場合は、借地借家法が適用されます。旧借地法と普通借地権の違いは、造りで存続期間が違うことです。借地借家法は5つの種類があります。普通借地権は、契約期限が決まっているが更新することで長期に亘って借りることが可能です。定期借地権は、契約期間は50年以上で更新はなく、契約が済んだら更地にして返還します。事業用定期借地権は、契約期間は10年以上50年未満です。契約が済んだら更地にして返還します。建物譲渡特約付借地権は、契約から地主に建物を妥当な金額で買い取る仕組みがあります。一時使用目的の借地権は、プレハブ倉庫などで一時的に土地を借ります。借地権の付いている家を持っていたり、相続するケースには契約期間を覚えておくと良いでしょう。

借地権とは何か

当サイトでは、土地や建物の運用に深く関わる、借地権と賃借権について紹介します。借地権とは、他人の土地を借りて、その土地に自分が所持する建物を建てられる権利を言います。借りる側のことを借地権者と言い、貸す側のことを借地権設定者や底地人と言います。地主には、土地を借りている人から、補償として毎月地代が払われます。借地権はいくつかあり、土地の賃借権、地上権がよくある借地権とされています。

借地権の良い点は、固定資産税、都市計画税を要さないことです。土地の権利を取得するより安く、借地権付き建物として借地権の権利を売り渡すことも可能です。とはいえ、建物は自分のものでも、その下にある土地は貸している人のものです。地代の発生や建物賃貸借契約や借地借家法において、地主との間に色々な制限が起きることも考えられます。例を挙げると、増改築や名義変更により手数料が生じたり、売却や譲渡には地主の同意が必要なことなどがあります。また、売却の際に、権利も土地を借りる権利だけなので、不動産価値が減少することもあります。

現在ある借地権には2種類あり、旧法借地権と、平成4年8月に作られた新法借地権があります。旧借地権では、借地権側を擁護する傾向が強かったため、双方に配慮するために新法が作られましたが、今でも旧借地権における契約が多く、旧法と新法が共存する事態になっています。それは、はじめに旧借地権で契約したものは、更新するにしても自然と新法に変更になることはないからです。なお新法には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権などもあります。